上月末，港府实施了一系列楼市调控措施，包括延长转售印花税证实时限并提高税率，向境外和公司买房者开征15%的买方印花税，这是现届特首今年7月上任后推出的第三轮楼市新政，8月的第一轮重在扩大供给，9月的第二轮收紧了第二套购房者的按揭条件，此轮更启动了税收杠杆。

　　从市场热度看，新政的效果可谓立竿见影，推出一周后，看房人数下降了20%，成交更近乎冻结，买家普遍转入观望，内地买家几乎绝迹；然而，该政策所宣称的最终目标：拉低房价和租金，让本地人买得起、住得起房子，则是另一码事了，没有什么理由让我们相信新政能够达到这样的目标。

　　向境外和公司买家征收高额印花税，意在将近年来积极在香港置业的内地买家排挤出市场，减少需求从而拉低价格，但是，这些内地买家大都是投资客而非自住者，因而减少其需求不会降低租金，相反，假如新政果真压低了房价，它会抬高租金，因为它减少的是买房需求而非居住需求，实际上，那些买而不住的投资者，是在用自己的资金为那些租得起但买不起房子的人增加供给，所以新政至少不会让本地人更住得起房子。

　　那么，新政是否能让本地人更买得起房子呢？仅在单个房产开发销售周期内有可能，已经建成的存量房，在交易量大幅萎缩的情况下，开发商可能迫于资金压力而降价，从而让一些买家捞到便宜，但这种便宜是一次性的，而捞到它的通常是富人，因为受新政影响的主要是高端住宅，而且开发商在被迫出货时会倾向于全额现金支付者，所以这些便宜很少能落到住房最终需求者手里，也不会改变均衡房价水平。

　　从更长期看，由于新政所打击的是非自住的投资需求，因而只要房产与其他投资品之间存在足够替代性，并且房价预期分布正常，新政就不会拉低房价，因为当受阻的内地投资者将投资转向其它资本品之后，若房价因此而降低，房产将对本地非自住投资者变得更有吸引力，从而吸引后者接替前者所腾出的投资机会，只要这种替代是顺畅无阻的，房价最终将被拉回均衡水平。

　　有几个原因可能对上述替代构成阻力从而让均衡低于新政之前，一是香港存在资本流动障碍因而让替代无法实现，而内地投资者对香港房产的估值高于本地投资者，这意味着两者拥有非常不同的信息条件，二是本地投资者缺乏足够的资金，可是这两点看上去都无法成立，香港资本流动很自由，也没有理由相信内地投资者掌握着特殊的秘密，或在估值上表现得特别非理性，而香港本地投资者的资金也是充裕的，他们在境内境外拥有大量随时可转向房产的高流动性资产，尤其在当前经济低迷状态下，许多资本都已从低流动性的实业中退出而处于高流动性状态。

　　需要强调的是，这里比较的是房产作为投资品的可替代性和估值一致性，而不是作为消费品的偏好和支付意愿，对于后者，内地买家当然可能有着本地人所无法替代的特殊偏好，但这种特殊性只会影响自住买家的行为，因而与这里的分析无关，不过，许多认为长期房价会因新政而降低的评论，或许正是基于这一混淆而得出的。

　　从另一个角度或许更容易理解，为何此类调控措施不可能改变香港本地居民的购房和居住条件：众所周知，香港非常拥挤，同等价格下的居住条件很差，这意味着，本地人宁愿忍受如此恶劣居住条件而仍选择住在香港，一定在其他方面得到了补偿，诸如消费便利性、文化吸引力、就业和经营机会等等。

　　现在考虑那些处于边际位置的人，对于他们，若其他条件不变，房价再涨，或房价不变，其他条件恶化，他们都会迁离，既然调控政策不会影响其他条件，那么边际定居者所能接受的最坏居住条件就是一样的，也就是说，无论怎么调控，只要其他条件不变，政府旨在帮助的那些居住条件最差的阶层的状况都不会改变，除非调控政策能恶化居住以外的其他条件。

　　当然，这一分析假设了居民会对综合定居条件作出充分的反应，从而让定居规模具有足够的弹性，有几个因素会降低该弹性，比如当地居民绝大多数由强烈地理文化偏好的安土重迁者或形成了巨额特化资产因而难以迁居的人组成，或者人口流动受严格管制，而实际上，香港是高度流动性的国际大都市，既有大量外籍居民，也有大量持本地护照但居住于境外的市民，因而具有很好的定居弹性，足以让调控政策归于无效。