2013年,万科高调转型.定位城市配套服务商,第一个商业地产项目亮相、收购徽商银行、进军社区金融,均大大超出其住宅开发的业务范围.

　　2014年,万科将迎来其30周年,管理层选择以60城乐跑赛来迎接这一年,并将健康和运动注入管理的郁亮式管理哲学加以推广,这似乎寓意着,万科未来将速度与质量并重.

　　从住宅专业化走向更为宽泛的城市配套服务,万科正在尝试打通地产开发、持有物业运营以及数千亿融资平台的全产业链,为其传统的住宅业务开辟增长的空间,未来逼近万达[简介 最新动态]、凯德和铁狮门,也将成为可能.

　　转型突破极限

　　毋庸置疑,万科在2013年一系列的举动,都有着未雨绸缪的意味.

　　正如万科总裁郁亮所言,万科销售规模达到1万亿不太可能,住宅市场每年十几亿平方米的销售也不可持续.如何平滑风险,突破极限?对万科来说,有两个方向,一是资本化持有型物业,获得租金和管理收益等稳定的现金流;二是搭建金融平台,理顺从开发到运营的资金链条,并将社区业务向金融服务延伸.

　　对于收购徽商银行股权,万科管理层只模糊表示,徽商银行一来可以让万科为社区业主提供金融服务,二来可以为其5000家供应商提供融资帮助.截至目前,这两项业务并无实质性进展.

　　在光大证券分析师竺劲看来,万科参与徽商银行IPO,不仅是一笔简单的财务型投资,而且是万科加速向社区服务商转型的信号.

　　从万科在社区方面的动作看,2012 年6 月后相继推出万物仓(空间租用)、第五食堂(社区餐饮)、幸福驿站(生活服务电商),参与徽商银行IPO 有助于万科更好地理解和参与社区金融服务业务,不排除在几年后万科会向支付和社区银行领域突破.竺劲认为,万科的积极转型,可能在未来3 年内对业务收入和盈利模式产生正面影响.

　　兰德咨询总裁宋延庆也认为,未来3-5年,住宅市场将面临下滑的风险."进军金融,能让万科在未来即使规模不增长,住宅业务下滑,也有持续增长的利润."

　　商业资本化挑战

　　11月27日,万科第一个商业项目金隅万科广场试营业万科商业主要操盘手毛大庆的"轻资产、会运营"思维也浮出水面.

　　来自凯德置地的毛大庆想把凯德商业运营模式植入万科.数据显示,万科目前拥有700万平米的持有物业储备,按照每平米1万元的商业价值来推算,万科拥有近千亿的货量.

　　像做住宅一样,万科计划把商业项目运营也进行复制,一个商业项目进入中后期后,万科将以股权或者债权等多种方式对其进行"资本化","目标是能够达到开一个商业项目就可以'资本化'一个,然后以收取管理费等方式来自己运营".毛大庆说.

　　在他看来,商业地产资本化,是在引入基金等资本进入后,用很少的企业资金便可玩转项目,得到的不只是卖掉商业的收益,还有各种后期的管理费,轻资产运营的意义就在于此.万科正在探索商业地产运营的某种规律的、可掌控的模式.这种模式一旦成功,万科会快速复制,甚至直逼万达.

　　"万科住宅开发方面的优势,使得万科的资金周转率保持了较高的水平,但商业地产的开发周期较长,开发量加大会影响万科的整体资金周转率."分析人士指出,万科在大型商业地产上的运营经验欠缺、人才缺乏,也是其面临的一大挑战.

　　进入"郁亮时间"

　　值得注意的是,上述万科的各种举动,均是在总裁郁亮主导下进行.

　　减肥、千亿、自行车、乐跑,成为过去3年万科品牌和形象宣传的关键词,郁亮取代王石成为万科品牌代言人,这也让外界对于王石和郁亮的矛盾的猜测渐渐消散.

　　郁亮如今也能直面质疑,将他与王石的关系轻松描述,"我们之间有一种默契,"他说,在"万科利益最大化"这个大前提下,两人能够商量共事,而非用制度硬约束.

　　两年前,郁亮独创健康管理,万科针对员工健康进行了制度建设上的探索,将员工的体质水平纳入公司管理考核,并直接与管理层薪酬挂钩.

　　2014年,万科将以自身的影响力,将跑步运动向公司外推广.据了解,60城乐跑赛是乐跑推广的关键步骤,全国已经有超过45万户业主居住在万科社区,万科想让更多业主加入到乐跑者的行列中来.

　　万科从2006年开始搭建3000亿管理平台.郁亮认为,万科整体上已经找不到对标的公司,在公司治理层面,可以学习汇丰银行;而在商业地产、持有物业经营上,万科在向凯德、铁狮门学习基金管理.

　　接近万科的人士对21世纪经济报道记者透露,郁亮对互联网和大数据非常关注,已经带团队拜访了阿里和,未来,万科将利用其业主数据库将进行更多的社区服务的开拓.