过去10年，中国2/3到4/5的省会城市，房子始终是供大与求的。过去10年，我们出台国十条、国八条、国十五条等多少条政策，给人的感觉好像是房子不够卖，其实不够卖的只是局部少数地区，几乎基本上都是供大于求的。但供大于求并没有妨碍10年来的房价变动趋势。

　　房价不仅仅取决于供求。你买北京的房子，买的是北京的基础设施、就业条件、工资水平、你子女的教育资源，你的养老社保等。当这些资源的稀缺程度没有显着缩小的时候，这个城市就会吸引更多的人向它积聚”。此外，陈淮还认为：“房价还受窗户以外的东西的影响。房价并不仅仅取决于、甚至主要不取决于盖这所房子的开发商花了多少钱，而是取决于有没有人在你家窗户外面不断的花钱投入。最容易理解的一个例子就是：地铁修到你们小区门口，这个小区的房价立马坐地上涨。没人花钱，地铁能修到你们小区门口吗？房子周边绿地的增加，医疗、教育、商业资源配套不断完善，公共设施不断增加等等，这些都是影响房价的因素。所以简单说房价会涨会跌，不能一言以蔽之，也不是有没有供大于求就能回答的。

　　对于房价总体长期趋势，我赞成任志强所说，随着人口进一步向城市聚集，随着中国城市在国际城市中的站位不断靠前，竞争力不断提高，老百姓居住环境不断改善，基础设施不断改造，长期看10年—20年房价一定是涨，但是短期内也一定是有波动的。政策也好，市场的预期观望也好，都不可能消灭或者增加任何一个需求。这和股市不一样，熊市的时候成交量低迷，没交易就是没交易，和下一次牛市的成交量高涨之间没有必然因果关系。房地产需求有一个特点，可以有3年—5年的前置后错。

　　2014年中国房地产市场全国总成交量、成交面积和价格波动这三个主要的数据，上下起伏不超过6个百分点。2014年是中国房地产业历史上仅次于2013年的历史第二高点，马上就要到年底了。我可以有把握的说，今年是我们房地产业发展以来，规模、速度上的历史的第二高点。今年前10个月，房地产业开工总面积同比萎缩了9.8%，其中住宅萎缩了15.5%。按照建设周期来看，2015年底2016年初，可能将出现一个房地产市场供给的小年。到明年、后年时，房地产市场可能要因此面对一个需求大年。供给的小年和需求的大年碰上时，会发生什么情况，我想大家自己会有一个判断。