曾经，这里被扣上“脏、乱、差”的帽子，这里成了被遗忘的角落；如今，这里有十几家房企入驻，百万甚至千万级“巨无霸”项目频频亮相；曾经，济南传统购房者一般倾向于“住东不住西、住南不住北”；如今，这里楼盘标价8000元甚至过万元每平方米，还依然十分抢手；这里就是即将改变济南商业与置业格局的北部城区，在这规划用地158平方公里的土地上，济南城市空间结构将发生一次历史性的变革，济南商业地产也将创造一个神话。

    1 北部城区地价增长近30倍这里成了多家房企“主场”

    商业地产的发展所需要的人流正在这里汇集。据济南滨河集团相关部门透露，滨河新区现状人口总数约为55万人。根据济南市总体规划，滨河新区未来是济南市老城区重要的人口疏散地，随着城市向外拓展及新区开发建设，滨河新区集聚人口将进一步增加，规划本地区未来可承载人口约125万人。另外据统计，滨河新区范围内目前正在开发运作的项目共计30多个，其中包含北湖、华山、非遗园等重点工程项目。以往少有人关注的济南北部片区，近年来逐渐被开发商热捧。这里成了培养地王的温床。2009年10月底，鑫苑国际以11.36亿元的价格一举拿下历山北路小清河畔300亩的地块，使北部地王诞生，当时每亩折合379万元。2010年北大资源以亩单价600万元左右的价格中标，成为北部新地王。

    “曾经这里的地块，20万元一亩地都没人要。而现在这里的土地竞拍每次都会创造新话题。"一位熟悉济南土地竞拍行情的专业人士向记者透露，北部片区地价频频刷新纪录，足以说明地产商对这里未来开发前景的看好。不错，北部片区成了许多大牌开发商在济南的主战场，甚至是一些房企入驻济南首个项目的试验场。被誉为北中国第一山水大盘的华山珑城是中海地产在济南甚至在国内都能数一数二的大手笔；海尔·云世界是海尔地产入驻济南后的又一大动作。天鸿·万象新天、荣盛·锦绣澜湾、腾辉国际城等是这些房企入驻济南的首个项目。他们要通过在这片土地上耕耘来“扬名立万”，获得济南人的信赖。也正是由于绿地凡尔赛公馆、天鸿·万象新天、中海·华山珑城、荣盛·锦绣澜湾、海尔·云世界、北大时代、鑫苑名家、重汽·翡翠外滩等众多品质楼盘的入驻，使得济南置业的格局也逐渐北移，尤其是济南最大体量的华山珑城项目，建成后预计实现15万人的居住。

    2 巨型城市综合体遍地开花总面积超过4000万平方米

    这些大牌地产商的入驻，不仅吸引人流的汇集，更多的是带来了资金流和信息流的涌入，多个百万级别的城市综合体在这里诞生，一个商业地产神话正在书写。我们知道，这种集商务办公、商业零售、酒店餐饮和公寓住宅等于一体的综合业态已然成了城市拓展空间的基点，成了体现城市繁华的标志区域，并被视为一张耀眼的城市名片。有资料显示，未来几年内，仅仅是北部城区的城市综合体就吸引几千亿元的投资：中海·华山珑城预计投资600亿元、北大时代预投226亿元、海尔·云世界也预计投资几百亿元等等。而北部片区的城市综合体总规划面积超过4000万平方米（以下是部分城市综合体名单）：

    2011年北大时代项目落地北城，该项目是总建筑面积超过500万平方米的城市综合体。整个社区涵盖高档住宅、星级酒店、写字楼、公寓、大型购物中心等业态，建成后将成为济南北部新的政务和商业中心，引领整个北部区域的发展。

    2012年，济南当时在建的最大城市综合体项目——绿地滨河国际城就选址在北部片区，当时总建筑面积达到710万平方米，如今该项目已经实现入住。

    2014年海尔云世界项目签约北湖片区，规划总建筑面积约800万平方米，其中核心区总建筑面积约500万平方米，是名副其实的市中心第一大盘。该项目定位为集主题游乐、云商业、云办公、Uhome智慧人居、人文体验等于一体的城市标志性复合功能区，致力于打造成一个国际级都市商娱目的地与泉城水文化的城市副中心。2014年11月被誉为济南第一大城市综合体、总建筑面积约1020万平方米的华山珑城开售，当天，经过3个多小时的抢房大战，中海·华山珑城以40亿的骄人业绩创造了中国地产界的多个第一：单次开盘销售金额最高、销售面积最大、销售套数最多等等，连破多项纪录，被业界尊为神话。

    3 地标性建筑不断刷新“济南第一高”将在北城诞生多个“巨无霸”

    项目的落地，让北部城区内纯商业用地面积超过千万平方米，并且商业地标不断翻新。济南地标性建筑将刷新纪录，记者从有关方面获悉，海尔云世界项目将建400米超高层传媒塔——济南版“东方明珠”，将刷新济南主城区新高度。商业业态色彩缤纷。北部城区的水屯路改造规划也基本确定，未来将成为步行风情街，两侧建筑以商铺为主，未来将成为济南的第二条泉城路。华山珑城项目内规划配套130万方商业，6大综合商业配套区，规划中现代高端商务办公区，在规模及办公层级标准上，都将刷新济南现有标准，打造继传统市中心、龙奥中心之后，济南第三大的商务中心区。“我们还将尝试引入免税店。”山东北大资源地产有限公司一位负责人曾表示。

    据悉，免税店是国家严格控制的牌照，准入门槛很高。记者了解到，2010年1月份，由北大资源在重庆投资的中国最大免税店开业。如今北大时代要在济南复制这种便利的商业模式。全业态新城市产业商圈诞生北城。2014年12月总投资额330亿元的济南市腾辉国际城项目落户北城，规划总建筑面积约1000万平方米，计划2015年7月开工，该项目定位以“专业产品市场+商贸综合体+文化旅游”为核心，打造十大交易平台和八大服务中心。目前，该项目已经列入山东省重点项目。

    4 多种经营理念酝酿于此这里的生活更亲近自然

    商业地产拼的就是经营理念，谁拥有特色的经营理念，谁就操控未来。空气、水污染一直困扰着现代人，人们对自然环境的要求也越来越苛刻。而华山珑城靠的就是生态取胜。中海华山珑城项目建成之后，将再现古济南八景中的"齐烟九点"和"鹊华烟雨"，集山、湖、城于一体。这里被业界誉为北中国第一山水大盘，一座世界级的山湖生态之城，一座倡导全配套理念的一生之城。北大时代是一个文化大盘，定位于“资源整合型城市运营商”，依托北京大学和方正集团，通过整合教育、健康和科技资源，打造新文化社区，用文化开发社区、贡献城市、提升生活，并通过资源整合为城市社区配置民生服务体系（教育、医疗、金融、IT等）。

    “通过强大的线上服务交流平台，这里的商业项目能得到更多的落地机会，这也与未来商业地产的发展趋势相吻合。”业内人士对北大时代这一商业模式十分看好。海尔云世界以水为主题。全国首个海尔兄弟主题乐园落地北城，该项目将以“海尔智慧科技主题游乐”为核心，建设“极限体验世界”、“水上冒险乐园”、“中央商业大街”、“海尔科技体验馆”四大板块，打造集泉、水、文化、娱乐于一体的全家庭娱乐中心，堪称“中国版迪斯尼乐园”。记者获悉，海尔兄弟主题乐园计划今年年底动工，计划2018年上半年开业。

    5 小清河主导北部空间格局未来多条城铁在此交会

    商业地产的发展离不开完善的交通体系支撑。在一定意义上讲，小清河主导北部空间格局，尤其是小清河复航或将再现一百年前济南北部城区的繁荣。根据规划，北部城区将引领城市产业结构向现代服务业转型的重任，并延承泉城北轴，构建以小清河为主脉的城市空间格局框架，扭转济南南与北、东与西发展不均衡的局面。从战略位置上讲，这里还是济南唯一一个战略门户，占据非常便利的交通优势。

    济青高速、济南机场高速、东绕城高速、南绕城高速、京台高速相连环绕在北部城区的外围，可以说2小时畅达周边地市，飞抵全国。全福立交为规划中地铁二号线的站点之一。二环东路高架路、北园高架路和二环西路高架路在这里交会，从遥墙机场过来只需要20分钟，可谓真正的15分钟畅达全城，不出2小时飞抵全国。更为重要的是，根据规划，济南新东站将打造成为全市最大的立体化、现代化综合客运枢纽，未来将有多条城铁在此交会。如此利好必然会引起济南市民的极大关注，在2015年，它或许仍是济南楼市的主战场。

【特约小编：yun】