前海发展需要警惕哪些问题？过高地价是否影响产业发展？前海开发要警惕房地产暴利……继“深圳改革万言书”后，8月24日，深圳创新发展研究院推出重磅报告《前海热中的冷思考——对前海开发建设的几点建议》（以下简称《报告》）。该份报告聚焦前海的开发建设，就前海目标定位、产业发展、体制改革、监督机制、深港合作等八大方面提出建言。

　　记者从深圳创新发展研究院了解到，这份报告日前送达深圳市委市政府以及分管领导手中。”在前海五周年纪念日到来之际，希望这份来自民间智库的“万言书”继续推动前海的改革创新”，该研究院相关负责人表示。

　　深圳创新发展研究院成立于2013年，是一家具有独立法人资格的非营利性社会组织，是推动改革创新的社会智库。致力于中国未来改革创新的重大理论和实践问题的研究，促进全面深化改革，推动深圳乃至全国的改革创新，提高社会创新意识，为政府决策提供参考和咨询。自成立来创办了深圳改革30人论坛，首次设立了金鹏改革创新奖，发布了《中国改革创新报告》、《深圳改革年度报告》等。今年6月， 该研究院曾撰写深圳改革建议的“万言书”送达到深圳市委、市政府新一届领导班子手中，在深圳政界引发热议，经媒体报道后引发海内外广泛关注。

　　报告指出，目前各个方面赋予前海定位太多、要求太高、任务太重。报告建议，前海开发建设的方向、目标、任务大体确定为三个层次：第一个层次的目标，是建设深圳西部以承载服务业总部为主的现代化新城区。中等目标是建设深港服务业合作和双城融合的先导示范区。最高目标是改革创新的试验区。

　　“前海开发建设的三个层次的目标是相互依存的，在建设过程中，既有轻重缓急的先后顺序，更有互动促进的相辅相成。第一个层次的目标是基础和载体，第二个层次的目标是内涵和特征，第三个层次的目标是动力和手段。在前海开发建设过程中，要确保实现第一层次的最低目标，努力实现第二个层次目标，力争在实现第三个层次目标上有所作为”，《报告》指出。

　　《报告》提到，“如果在产业发展方面面面俱到，最后的前海经济结构和产业方向与深圳其他地方并无太大区别，从而使前海成为深圳普通的一个新区而已，这样就很可能背离了前海开发建设的大方向和大目标”。

　　前海的产业发展受到各方关注，《报告》中建议，除了极个别特别需要新增的产业和重大项目外，前海的产业方向仍然要持之以恒地坚持以深港高端服务业为中心，坚持国务院批准的产业目录，在产业方向和产业结构方面，不求多，不求全。

　　报告中特别提出，在开发建设期间，特别要警惕房地产企业以各种形式成为前海最大的业主。要加强廉政监督，要坚决制止以发展高端服务业之名，行房地产开发之实。

　　在前海开发建设中，严格控制房地产开发用地的比例，并对每一块房地产开发项目在保证开发商合理利润的基础上，设定严格的约束限制条件，对违法违规要严格执法，以防止形成垄断，谋取暴利。报告建议前海制定至少十年土地出让计划，并经过法定程序确定，实行严格的监督，确保不突破土地出让计划，以便为深圳的未来更高层次的发展留出必要的空间。

　　根据市人大《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》，前海管理局是实行企业化管理但不以营利为目的的履行相应行政管理和公共服务职责的法定机构。成立法定机构也是深圳在行政体制改革方面的创新和探索。

　　经过几年的演变，目前前海局已经成为政企合一、政事合一的企业化管理、市场化运作的区域管理机构。

　　“前海这种以法定形式确定的政企不分、政事不分的体制运作几年了，虽然发挥了一定的优势，但也暴露出一些问题”，在行政管理体制方面，《报告》指出，政企不分的体制很难为前海的企业创造公平的市场环境，形成前海管理局与民争利的格局。另外，前海局下属三大控股公司脱离了深圳市国有资产监管体系，违背了国有企业改革发展大方向。

　　《报告》建议经过三个步骤的调整，实现前海局的政企分开、政事分开，作为法定机构的前海局主要依法行使前海区域的行政权力，建设一个高效、廉洁、透明、民主的新型管理机构。

　　报告还建议，考虑到市人大的《前海深港现代服务业合作区条例》以及市政府的《深圳市前海深港现代服务业合作区管理局暂行办法》已经实施五年，在前海开发建设的实践中，既有成功的经验，也有需要调整修改的内容，建议市人大、市政府应根据这五年的实践，对《条例》、《办法》做必要的修改和完善。