更新对象筛选：四项识别要素

　　主要考虑“三旧”对象的建筑质量(砖瓦结构建筑比例大于50%);

　　建筑年代(1992年之前的建筑比例大于50%);

　　开发强度(工业用地容积率小于0.8、其他用地容积率小于1.2);

　　建筑密度(大于45%)等。

　　更新地区评价：三级更新地区，作为更新时序安排及重点更新区域选择的依据。一级地区包括北站商务核心、观澜横坑水库周边科技核心、龙华商业中心;二级地区包括大浪时尚创意城、清湖转型升级示范园、龙华汽车产业城等新区主要产业发展园区及中部发展轴周边;三级地区指除一、二级地区外的地区。

　　经济可行性

　　1、政府收支

　　根据规划确定的更新规模与更新方式，至2020年政府可获得收入共计约616亿元，同时投入约194亿元，可以满足政府收支平衡。

　　2、更新项目市场开发可行性分析

　　企业对城市更新的总投资约1588亿元，销售总收入2990亿元，利润总额1088亿元，税后净利润816亿元，总投资利润率约51%。

　　更新方式

　　(一)综合整治

　　至2020年，综合整治规模为6.3平方公里。旧居住区重点加强建筑结构加固，鼓励加装电梯来改善居住条件;旧商业区注重营造浓厚的商业氛围，通过总体功能策划与形象综合提升来重焕街区活力。

　　(二)功能改变

　　至2020年，功能改变规模0.8平方公里。重点引导旧工业区通过建筑使用功能置实现产业升级换代;对大浪服装基地、观澜文化产业园等重点产业园区，应充分利用结构适宜、质量较好的旧厂房来建设产业配套设施与公共服务平台;结合观澜河生态文化走廊建设及旧厂区周边文化街区保护与开发，探索旧厂房改建为艺术馆、旧工业改造为艺术村的旅游发展模式。

　　(三)拆除重建

　　至2020年，拆除重建规模为7.6平方公里。

　　1 观澜横坑水库周边科技核、北站商务核、龙华商业中心等重点地区，改造后以综合服务功能为主;

　　2 地铁站点500米、轻轨站点200米范围内的地区，可适当提高更新的容积率与密度，以商业、办公和居住功能复合式改造为主;

　　3 清湖转型升级示范区、大浪时尚创意城、福民低碳产业示范区、观澜文化产业园等产业园区，严格控制商住房地产开发，鼓励工改工，并适当增加中小户型的居住、零售商业等配套居住功能;

　　4 观澜河沿岸、大浪同胜等重要景观地区，依据城市设计要求采取采取较低密度与强度的更新改造。

　　更新策略

　　优化产业布局

　　新区产业向“三大转型升级示范区”(清湖转型升级示范区、龙华商业中心、大浪时尚创意城)和“四个战略性新兴产业基地”(龙华汽车产业城、观澜战略性新兴产业园、福民低碳产业示范园、观澜文化产业园)聚集，促进企业集聚的形成和发展。

　　节约集约产业用地

　　对拆除重建后仍保留为工业或研发等产业功能的旧工业区，在保证产业发展空间的前提下，建议平均开发容积率为4.0，拆建比为1:2.5~1:3.5。

　　对拆除重建后改造为商业、居住等经营性用途的旧工业区，开发容积率控制在4.5~6.5之间。

　　补充城市住房供给

　　至2020年，通过拆除重建提供居住用地3.2平方公里，建筑面积约1280万平方米，其中，配建保障性住房115万平方米，约1.9万套。

　　定期清理更新计划

　　对存在延迟的更新项目，向项目计划申报主体催告推进项目实施，逾期仍未按要求完成的，应按程序调出更新计划，使新区更新单元计划有“进”有“出”，实现新区更新项目动态管理。