王石:显然这一次就从万科的角度来看，认为这一次和往年不一样，不一样有两点判断。第一个判断，我们看到它价格反弹多种因素，但是有一个因素，最主要的因素我们不能忽略的，就是一个消费者他的家庭收入的增长率和房价增长率的一个比例，如果是房价增长率大大快于销售的增长率，这个市场不能持续，比如两年前，上一次宏观调控，广州深圳没有什么影响，但是华东地区影响非常大，为什么呢？就是因为华东地区的价格上涨已经远远超过了家庭收入的增长，所以这种宏观调控这个很敏感的，市场就有反应。但我们再看看珠三角地区，由于一直受香港金融危机之后，一直到了04、05年整个价格没怎么涨，所以那一次宏观调控的影响不是很大，也就是说，它的市场的价格和它的消费者收入的增长是一种正向，所以当然这个影响不大，但是反过来后来为什么又抑制住了，就是说上次我们来看政策不是没见效，见效了，但是动态在变化当中，自然而然有反弹，反弹绝对不是说政策失效，而是需求增长了。

    我们看看这一次整个价格的反应，珠三角的地区尤其广州和深圳，这个价格的增长远远快于消费者家庭收入的增长，这个正从宏观调控，把它融资的闸门可能给关小了，所谓刚性的需求就不是像它表面显示的这样，这是第一点，所以当时是珠三角而言。

    第二个，这一次宏观调控不仅仅是局限于房地产，是整个对于通货膨胀的压力，流通资金过剩，这样一个经济大的环境要，从适度从紧到货币政策从紧的转变，换句话说，中国大量能源的消耗的粗放的增长，要转为节能型，这个调整是有变化的。

    主持人:后续房价的走需您觉得怎么样？

    王石:我不是算命的，预期来讲看到两个局面，第一个总体的价格来讲，对于消费者的增长是脱节的，即使不宏观调控购买力也会受到抑制，尤其到了2007的第二季度那种涨的情况是不正常的，尤其像“硅谷面包”这种可能不可能维持的。第二个来讲就是宏观调控局面，所以房价上涨的情况我觉得已经是非常有效的遏制住了，但是从长期来看中国的经济大的发展的层面并没有改变，从12%调控到11%到10%，或者说9%，这个局面还是非常快。接着来讲还是每年1%的人口要进入城市，中国面对一个大城市的人多地少这个局面并没有改变，所以总的趋势来讲，房价我们叫做理性价格的回归，回归过程当中，有的要下降一些，有的微升，有的不升不降，但是总的趋势来讲，人多土地少，现在又面临环境的压力要做环保节能的住宅，这个趋势来讲总的来讲趋势还是会往上升的，现在关键来讲是速度，速度已经被控制住，也就是说只要是家庭的收入比这个速度和房价速度相匹配，或者说来讲家庭收入的速度快过房价上涨的速度，这才是合理的，这才是理性的，才是可持续的。

    实际上我们从90年到2007年的18年的变化周期来看，家庭收入和房价来看，你会发现非常有意思，上涨的用红线来表示，家庭收入用绿线来表示，很多时间家庭收入快过房价收入，这是正常的，但是到了2007年，这个房价陡升，房价是这样，一定还是要回归到理性回归。

    主持人:您怎么看现在万科现在股票的走势？

    王石:我从来不会股票有预测，因为我对万科股票的预测有违信息纰漏的原则，我这边给你披露了。证监会就会处罚。

    主持人:地产股长期也是会看好的。

    王石:我不好就地产股进行评论，现在只能说空间相当相当大，在未来三四年，住宅产业会发生天翻地覆的变化，这个变化更多的是专业化和市场细分，有一种说法万科发展这么大会不会吞并很多中小企业，中小企业房地产怎么发展，实际上这个担心是过滤的，中国现在加起来和房地产相关的企业一共是7万家，美国的是20万家，所以中国现在的房地产市场不是多了，而是少了，但是专业化分工还远远不够，所以我相信在这一次宏观调控当中，中国市场会进一步健康的向上的发展，所谓健康向上一定是价格和家庭的收入相一致起来。